15–25% taniej niż generalny wykonawca · Faktury bezpośrednio na inwestora
Inwestor zastępczy to niezależny koordynator budowy, który działa wyłącznie w interesie inwestora — planuje harmonogram, nadzoruje wykonawców i odbiera każdy etap. Dla domu 140–180 m² w aglomeracji warszawskiej koszt pełnej koordynacji w 2026 roku wynosi 50 000–70 000 zł netto za stan surowy otwarty.
Dwie persony — jedna obietnica: dom skończony bez Twojej obecności na placu, w zaplanowanym terminie.
Wprowadzasz się dokładnie w planowany weekend. Fotowoltaika, pompa ciepła, smart home — wszystko skoordynowane od projektu do odbioru. Dzieci nie czekają na opóźnienia.
Budżet inwestycji 0,9–1,4 mln zł · ~5% wartości na nadzór · domy 140–180 m²
KNX, audio multiroom, kamera IP 24/7, materiały best-in-class. Twoja firma działa — my prowadzimy budowę. Konkursy ofert, niezależne odbiory, raport w piątek.
Budżet inwestycji 2–4 mln zł · partner KNX · domy 250–400 m²
Dwa modele współpracy, jeden cel: Twój dom zbudowany dobrze, w budżecie i w terminie.
Przejmujemy pełną operacyjną kontrolę nad budową w Twoim imieniu: konkursy ofert, negocjacje, zakupy materiałów, harmonogram, odbiory jakościowe i rozliczenia. Zero niespodzianek, zero „a myśleliśmy, że…”.
Poznaj nasze podejście →
Funkcja kierownika budowy z pełną obsługą Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB). Ryczałt 5 000 zł netto dla domów do 300 m² — formalny fundament każdej inwestycji.
Porównaj modele →Transparentne stawki bez ukrytych marż. Cena ustalana indywidualnie po analizie projektu.
50 000 zł – 70 000 zł
netto, cały etap
Pełna koordynacja od wykopu po odbiór stanu surowego otwartego. Wybór wykonawców, harmonogram, materiały, odbiory etapów. Kamera IP, kosztorys inwestorski.
W cenie:
~5%
wartości inwestycji
Kolejne etapy budowy do stanu deweloperskiego — ścianki, tynki, instalacje wod-kan/elektryczna/CO. Cena ~5% wartości inwestycji.
W cenie:
~5%
wartości inwestycji
Współpraca z architektem wnętrz, koordynacja wykonawców wykończeniowych, organizacja zakupów. Cena ~5% wartości inwestycji.
W cenie:
Oferujemy również samą usługę kierownika budowy — 5 000 zł netto ryczałt za pełen okres budowy domu jednorodzinnego do 300 m². Uprawnienia bez ograniczeń, regularne wizyty, wpisy w dziennik, zgłoszenia do PINB.
Oglądaj swoją budowę z telefonu, bez wychodzenia z domu. Podgląd 24/7 z dowolnego miejsca na świecie — po zakończeniu budowy kamera trafia do Ciebie.
Jak działa kamera IPDwa praktyczne przewodniki dla każdego, kto buduje dom. Pobierz, wydrukuj, zabierz na budowę.
Playbook #1 · 14 slajdów
Co sprawdzić, zanim zapłacisz wykonawcy za stan surowy otwarty. 5 stref konstrukcji, metodyka 3 testów, matryca usterek A/B/C.
Czytaj playbook →
Playbook #2 · 15 slajdów
Jak weryfikować oferty „jabłko do jabłka", blokować ukryte dopłaty i podpisać kuloodporną umowę ryczałtową. Budżety 0,9–1,4 mln zł.
Czytaj playbook →Maszyny w akcji — koparka Komatsu przy pracach ziemnych. Każdy etap budowy pod naszym nadzorem, każdy dzień udokumentowany.
Mury z bloczków gazobetonowych, jesień — 5 sekund
Wybrane projekty z naszego portfolio — od fundamentów po gotowe osiedla. Powiat piaseczyński, warszawski zachodni i Konstancin-Jeziorna.
Warszawa, powiat piaseczyński i powiat warszawski zachodni — działamy tam, gdzie powstają domy.
Centrum działalności
Stolica i centrum naszej działalności.
Zobacz ofertę →~17 km od Warszawy
Dynamicznie rozwijający się powiat na południe od Warszawy.
Zobacz ofertę →~17 km od Warszawy
Powiat warszawski zachodni z szybkim dostępem do stolicy.
Zobacz ofertę →~38 km od Warszawy
Atrakcyjna lokalizacja z dobrym połączeniem kolejowym.
Zobacz ofertę →~25 km od Warszawy
Gmina podwarszawska z dynamicznym rozwojem mieszkalnictwa jednorodzinnego.
Zobacz ofertę →~22 km od Warszawy
Gmina o najwyższym przyroście liczby mieszkańców w powiecie piaseczyńskim.
Zobacz ofertę →~20 km od Warszawy
Prestiżowa, uzdrowiskowa lokalizacja z rezydencjami premium na południe od Warszawy.
Zobacz ofertę →~20 km od Warszawy
Dynamicznie rozwijająca się miejscowość w gminie Piaseczno z intensywną zabudową jednorodzinną.
Zobacz ofertę →~22 km od Warszawy
Prestiżowa lokalizacja w gminie Lesznowola z luksusowymi rezydencjami w otoczeniu lasów.
Zobacz ofertę →~12 km od Warszawy
Dynamicznie rozwijające się miasto bezpośrednio przy wschodniej granicy Warszawy.
Zobacz ofertę →~10 km od Warszawy
Jedno z gęściej zaludnionych miast podwarszawskich ze świetną komunikacją do stolicy.
Zobacz ofertę →~25 km od Warszawy
Miasto powiatowe na wschód od Warszawy z rozwijającym się budownictwem jednorodzinnym.
Zobacz ofertę →~25 km od Warszawy
Miasto z uzdrowiskową tradycją i rozległą zabudową jednorodzinną na południowy wschód od Warszawy.
Zobacz ofertę →~23 km od Warszawy
Prężne miasto powiatowe na północ od Warszawy z aktywnym rynkiem budownictwa jednorodzinnego.
Zobacz ofertę →| Cecha | Inwestor zastępczy | Generalny wykonawca | Budowa własna (DIY) |
|---|---|---|---|
| Konflikt interesów | Brak — niezależny | Tak — buduje i ocenia siebie | Brak |
| Koszt | 50–70 tys. zł + ~5% etapów | 15–20% wartości (marża) | Tylko Twój czas i błędy |
| Transparentność kosztów | Pełna, faktury na Ciebie | Ograniczona | Pełna |
| Twoje zaangażowanie | Minimalne | Niskie | Bardzo wysokie |
| Kontrola jakości | Niezależne odbiory | Samoocena | Wymaga Twojej wiedzy |
| Negocjacje z wykonawcami | Konkursy ofert (3–5 firm) | Wewnętrzne | Samodzielnie |
| Kamera IP / raporty | Tak, w standardzie | Zależnie od firmy | Brak |
Kto za tym stoi
Inwestor zastępczy i koordynator budowy domów jednorodzinnych w aglomeracji warszawskiej. Partner KNX (ETS6), prokurent Scandi Development sp. z o.o., prezes BIMINI sp. z o.o. Absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych UW. Specjalizuje się w budownictwie energooszczędnym, systemach automatyki KNX i kontroli budżetu inwestycji premium 0,9–4 mln zł.
Nie. Inwestor zastępczy to fizyczna obecność na placu budowy: wizyty kontrolne, odbiory etapów, koordynacja wykonawców na miejscu. Dodatkowo zapewniamy kamerę IP — możesz oglądać postępy na żywo z każdego miejsca, ale podstawą usługi jest praca na budowie, nie zdalny nadzór.
Tak. Każda inwestycja jest wyceniana indywidualnie po analizie projektu i zakresu. Bazowo: 50 000-70 000 zł netto za pełną koordynację do stanu surowego otwartego, kolejne etapy ok. 5% wartości inwestycji. Możliwe jest również ograniczenie zakresu do wybranych etapów.
Kierownik budowy to obowiązkowa funkcja ustawowa — prowadzi dziennik budowy, odpowiada za zgodność z projektem i przepisami. Inwestor zastępczy to znacznie szerszy zakres: pełne zarządzanie operacyjne inwestycji w imieniu inwestora — wybór i negocjacje z wykonawcami, zakupy materiałów, harmonogram, rozliczenia, odbiory jakościowe.
Stan surowy otwarty: 50 000-70 000 zł netto za cały etap (od wykopu do odbioru), ustalane indywidualnie po analizie projektu. Kolejne etapy (stan deweloperski, prace wykończeniowe): ok. 5% wartości inwestycji. Kierownik budowy: 5 000 zł netto ryczałt dla domów do 300 m².
Tak. Najczęściej zaczyna się od stanu surowego otwartego (50 000-70 000 zł netto), bo to etap najbardziej kosztowny i obarczony największym ryzykiem błędów. Kolejne etapy klient zwykle decyduje się kontynuować z nami, ale nie ma takiego obowiązku.
Tak. Działamy w Warszawie i okolicach: Piaseczno, Pruszków, Grodzisk Mazowiecki, Konstancin-Jeziorna, Nadarzyn, Lesznowola, Józefosław. Powiat piaseczyński i powiat warszawski zachodni to nasze główne obszary działania.
Nie — i jest to świadomy wybór. Nie mamy konfliktu interesów: jako niezależny koordynator wybieramy wykonawców najlepszych dla Twojej inwestycji, nie tych własnych. Współpracujemy z sprawdzonymi ekipami w regionie i prowadzimy konkursy ofert.
Typowy dom jednorodzinny 120-160 m² to 12-18 miesięcy od wykopu do oddania do użytku. Profesjonalna koordynacja skraca czas o 2-4 miesiące w stosunku do budowy systemem gospodarczym, głównie dzięki eliminacji przestojów między ekipami i logistyce materiałów just-in-time.
Standardowo wchodzimy w projekt na etapie posiadanego pozwolenia na budowę. Wsparcie przy wcześniejszych formalnościach (zmiany projektu, uzgodnienia z architektem, MPZP, EDB) jest możliwe w ramach indywidualnej wyceny.
Tak, w ramach konsultacji przedinwestycyjnej. Weryfikujemy MPZP, warunki geotechniczne, dostęp do mediów, koszty przyłączy. To usługa dodatkowa wyceniana godzinowo, którą warto wykonać przed zakupem działki.
W zależności od etapu — od 2 do 5 wizyt tygodniowo w intensywnych fazach (stan surowy, instalacje, wykończenie). Dodatkowo kamera IP daje stały podgląd. Każda wizyta jest dokumentowana w raporcie z fotografiami.
Tak. Montujemy kamerę IP z dostępem przez aplikację mobilną lub przeglądarkę. Widzisz plac budowy 24/7, z dowolnego miejsca na świecie. Po zakończeniu budowy kamera trafia do Ciebie.
Tak — to jeden z głównych elementów wartości usługi. Dzięki skali współpracy i znajomości rynku uzyskujemy lepsze ceny materiałów (zwykle 10-15% taniej niż klient detaliczny) i konkurencyjne stawki wykonawców. Oszczędności są transparentnie rozliczane.
Tak. Wszystkie nasze usługi są fakturowane VAT. Ceny podawane na stronie są cenami netto.
Umowa precyzuje zakres usługi, harmonogram wizyt, sposób raportowania, wynagrodzenie, zasady rozliczeń materiałów i wykonawców, odpowiedzialność. Wzór umowy udostępniamy przed spotkaniem — możesz ją skonsultować z prawnikiem.
Tak, umowa przewiduje rozwiązanie z zachowaniem 30-dniowego okresu wypowiedzenia. Rozliczamy się za faktycznie wykonany zakres usługi do dnia zakończenia współpracy.
Jako inwestor zastępczy odpowiadamy za prawidłowy wybór i nadzór nad wykonawcami. Za jakość wykonania prac odpowiada wykonawca. Naszą rolą jest wykrycie wad przed odbiorem i wyegzekwowanie ich poprawek przed podpisaniem protokołu.
Tak, jest to standardowa część koordynacji w etapie prac wykończeniowych. Łączymy projekt architekta wnętrz z realiami wykonawczymi — instalacje elektryczne, oświetlenie, podłączenia AGD, układ ścianek. Współpracujemy ze sprawdzonymi pracowniami w Warszawie.
Najprościej zadzwonić: +48 690 230 806 lub napisać na biuro@koordynatorbudowy.pl. Pierwsze spotkanie jest bezpłatne i niezobowiązujące — omawiamy projekt, oczekiwania i sposób współpracy. Po spotkaniu przygotowujemy indywidualną wycenę.
Pierwsze spotkanie jest bezpłatne i niezobowiązujące. Zadzwoń lub zostaw wiadomość — odezwiemy się w ciągu jednego dnia roboczego.
Kontakt telefoniczny i mailowy. Spotkania robocze odbywają się na placu budowy.
Biuro: ul. Nowogrodzka 31, 00-511 Warszawa — wyłącznie po umowieniu telefonicznym.
