Rozkład wielkości domów 2025 — histogram kubatury 116–11 255 m³ w powiecie piaseczyńskim

Skala analizy — 1 781 domów z pełną danymi kubatury

Kubatura budynku to twarda metryka projektowanej inwestycji — podawana we wnioskach o pozwolenie na budowę, nie podlega interpretacji i pozwala na bezpośrednie porównania. W datasecie RWDZ za okres styczeń 2025 — maj 2026 mamy 1 883 wpisy dotyczące budynków mieszkalnych w powiecie piaseczyńskim. Spośród nich 1 781 (94,6%) zawiera pole kubatura z wartością większą od zera. Brakujące 102 wpisy (5,4%) to głównie zgłoszenia uproszczone, które nie wymagają pełnej dokumentacji.

Analiza tych 1 781 projektów daje bezprecedensowy rzut na rzeczywistość rynku budowlanego powiatu piaseczyńskiego — nie deklaracje deweloperów, nie opracowania szacunkowe, ale twarde dane z wniosków o pozwolenie.

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

Statystyki podstawowe — rozkład kubatury

Kluczowe parametry statystyczne rozkładu kubatury w datasecie:

<StatsTable caption=“Statystyki opisowe kubatury (n=1 781 wpisów z podaną kubaturą)” headers={[“Parametr”, “Wartość”, “Interpretacja (PU ~×0,21)”]} rows={[ [“Minimum”, “116 m³”, “~23 m² — mikrobudynek/letniskowy”], [“Percentyl 10 (P10)”, “503 m³”, “~106 m² — mały dom”], [“Percentyl 25 (P25)”, “701 m³”, “~147 m² — dolna ćwiartka rynku”], [“Mediana (P50)”, “988 m³”, “~207 m² — typowy dom piaseczyński”], [“Średnia arytmetyczna”, “1 047 m³”, “~220 m² — prawa asymetria rozkładu”], [“Percentyl 75 (P75)”, “1 310 m³”, “~275 m² — górna ćwiartka rynku”], [“Percentyl 90 (P90)”, “1 650 m³”, “~347 m² — segment premium”], [“Maksimum”, “11 255 m³”, “~2 363 m² — zabudowa szeregowa (7 segmentów)”], ]} numericCols={[1]} source=“GUNB RWDZ 2025–2026, n=1 781 wpisów z kubaturą” />

Różnica między medianą (988 m³) a średnią (1 047 m³) wynosi 59 m³ — to sygnał prawostronnej asymetrii rozkładu. Kilkadziesiąt bardzo dużych inwestycji (zabudowy szeregowe, wille) ciągnie średnią w górę, podczas gdy połowa rynku buduje domy skromniej.

Histogram — buckets kubatury

Podzielono dataset na 14 bucketów co 250 m³, by zobaczyć dokładny kształt rozkładu.

<BarChartSVG title=“Histogram kubatury — rozkład 1 781 inwestycji (buckets co 250 m³)” data={[ {label: “<250”, value: 9, color: “#7AC5CE”}, {label: “250–500”, value: 113, color: “#7AC5CE”}, {label: “500–750”, value: 437, color: “#20808D”}, {label: “750–1 000”, value: 548, color: “#A84B2F”}, {label: “1 000–1 250”, value: 334, color: “#20808D”}, {label: “1 250–1 500”, value: 162, color: “#4FB3BD”}, {label: “1 500–1 750”, value: 95, color: “#4FB3BD”}, {label: “1 750–2 000”, value: 36, color: “#7AC5CE”}, {label: “>2 000”, value: 47, color: “#7AC5CE”}, ]} unit=“inwestycji” source=“GUNB RWDZ 2025–2026, n=1 781” height={300} />

Dominanta rozkładu to bucket 750–1 000 m³ — 548 inwestycji, 30,8% całego rynku. Drugi co do wielkości bucket to 500–750 m³ (437 inwestycji, 24,5%). Razem te dwa przedziały obejmują 55,3% wszystkich domów. To odpowiada powierzchni użytkowej 100–200 m² — klasyczny “polski dom rodzinny”.

<StatsTable caption=“Rozkład kubatury w bucketach 250 m³ (n=1 781)” headers={[“Bucket kubatury”, “Liczba domów”, “Udział”, “Szac. PU (m²)”, “Charakter”]} rows={[ [”< 250 m³”, “9”, “0,5%”, “<50 m²”, “Mikro/letniskowy”], [“250–500 m³”, “113”, “6,3%”, “53–105 m²”, “Mały/kompaktowy”], [“500–750 m³”, “437”, “24,5%”, “105–157 m²”, “Popularny segment A”], [“750–1 000 m³”, “548”, “30,8%”, “157–210 m²”, “Dominanta rynku”], [“1 000–1 250 m³”, “334”, “18,8%”, “210–262 m²”, “Dom komfortowy”], [“1 250–1 500 m³”, “162”, “9,1%”, “262–315 m²”, “Segment podwyższony”], [“1 500–1 750 m³”, “95”, “5,3%”, “315–367 m²”, “Premium A”], [“1 750–2 000 m³”, “36”, “2,0%”, “367–420 m²”, “Premium B”], [”> 2 000 m³”, “47”, “2,6%”, “>420 m²”, “Willa/zabudowa szereg.”], [“RAZEM”, “1 781”, “100%”, ”—”, ”—”], ]} numericCols={[1, 2]} source=“GUNB RWDZ 2025–2026 — analiza własna bucketów” />

Rozkład kubatury per gmina

Gminy powiatu różnią się nie tylko liczbą inwestycji, ale też ich wielkością. Poniższa analiza pokazuje, że segment i lokalizacja są ze sobą silnie sprzężone.

<StatsTable caption=“Kubatura per gmina — mediany i percentyle (wnioski z podaną kubaturą)” headers={[“Gmina”, “n (z kubaturą)”, “P25 (m³)”, “Mediana (m³)”, “P75 (m³)”, “Śr. (m³)”]} rows={[ [“Góra Kalwaria”, “112”, “909”, “1 301”, “1 680”, “1 349”], [“Lesznowola”, “395”, “820”, “1 085”, “1 430”, “1 172”], [“Konstancin-Jeziorna”, “470”, “775”, “1 064”, “1 400”, “1 113”], [“Piaseczno”, “303”, “570”, “775”, “1 195”, “945”], [“Prażmów”, “287”, “618”, “829”, “1 088”, “900”], [“Tarczyn”, “214”, “565”, “765”, “1 050”, “851”], [“RAZEM powiat”, “1 781”, “701”, “988”, “1 310”, “1 047”], ]} numericCols={[1, 2, 3, 4, 5]} highlight={6} source=“GUNB RWDZ 2025–2026” />

Różnica w medianie kubatury między Tarczynem (765 m³, ~161 m² PU) a Górą Kalwarią (1 301 m³, ~273 m² PU) wynosi 536 m³ — to jak porównanie 3-pokojowego mieszkania z komfortową willą. Na tym samym rynku powiatu piaseczyńskiego równolegle funkcjonują dwa zupełnie różne segmenty.

Segment premium — domy powyżej 2 000 m³

47 inwestycji (2,6% rynku) przekracza próg 2 000 m³ — ale tu kryją się dwa różne zjawiska:

Duże domy jednorodzinne (>2 000 m³, bez zabudowy szeregowej): część to rzeczywiście wille o kubaturze 2 100–4 000 m³, budowane przez zamożnych inwestorów w Konstancinie i Górze Kalwarii. Rynek premium jednorodzinny to szacunkowo 20–25 inwestycji rocznie.

Zabudowa szeregowa liczona łącznie: wpis najwyższy w datasecie — 11 255 m³ (gmina Lesznowola) — to projekt zabudowy szeregowej wielosegmentowej. Przy przeliczeniu na 7–8 segmentów kubatura jednostkowa wynosi ~1 400–1 600 m³ na segment. Podobna logika dotyczy kilku innych rekordowych wpisów.

Geograficznie segment premium koncentruje się w:

• Konstancin-Jeziorna: 21 inwestycji powyżej 2 000 m³ (44,7% całego premium)
• Lesznowola: 14 inwestycji (29,8%)
• Góra Kalwaria: 6 inwestycji (12,8%)
• Pozostałe gminy: 6 inwestycji łącznie (12,8%)

Małe domy — segment poniżej 500 m³

Na przeciwnym końcu skali: 122 inwestycje (6,9%) mają kubaturę poniżej 500 m³, odpowiadającą do ~105 m² PU. To:

• Budynki letniskowe i rekreacyjne (1 wpis oficjalnie sklasyfikowany jako “rekreacyjny”, ale kilkadziesiąt “domów” ma charakter letniskowy)
• Domy kompaktowe dla małych rodzin lub osób samotnych
• Budynki uzupełniające (np. dom dla teściów przy głównym domu)
• Projekty ekonomiczne w Tarczynie i Prażmowie, gdzie tańsza ziemia obniża próg wejścia

Gmina Tarczyn ma proporcjonalnie najwyższy udział małych domów (kubatura <600 m³): 28,5% tamtejszych inwestycji.

Trendy 2025 vs krajowe benchmarki GUS

Dane GUS za 2025 rok wskazują, że średnia powierzchnia mieszkalna nowo wybudowanego domu jednorodzinnego w Polsce wynosi ok. 155–165 m² PU. Powiat piaseczyński przy medianie ~197–210 m² PU plasuje się wyraźnie powyżej krajowej mediany — o ok. 30–40 m². To konsekwencja:

1. Wyższych dochodów mieszkańców aglomeracji warszawskiej (PKB pc na poziomie ok. 240% średniej krajowej)
2. Presji cenowej działek — skoro i tak kupujesz drogie działki, inwestujesz w większy dom
3. Dominacji rynku premium (Konstancin, Góra Kalwaria, Lesznowola) ciągnącej statystyki w górę

Co z tego wynika dla inwestora

1. Gdzie jesteś na skali rynku? Jeśli planujesz dom 150 m² (~750 m³), jesteś w dolnej ćwiartce (P25–P50) powiatu piaseczyńskiego. Jeśli budujesz 250 m² (~1 250 m³) — jesteś w górnej ćwiartce. To istotne przy szukaniu projektantów i wykonawców — pytaj o realizacje “w tej skali”.

2. Mediana, nie średnia. Średnia kubatura (1 047 m³) jest zawyżona przez domy premium i zabudowy szeregowe. Realny “standard” to mediana 988 m³ (~197–210 m² PU). Porównuj się z medianą, gdy oceniasz swoją inwestycję.

3. Rozmiar domu determinuje koszty wykonawcy. Dom powyżej 1 310 m³ (P75) to projekt, przy którym wykonawca zacznie wyceniać stawkami premium. Jednocześnie dom poniżej 700 m³ może być trudniejszy do wyceny stawkami “rynkowymi” — zbyt mały, by amortyzować koszty ekipy, ale zbyt duży dla budownictwa letniskowego.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 1 883 wpisy z tej analizy, w tym kubatura każdej inwestycji, dostępne są jako CSV do pobrania. Dane publiczne z rejestru RWDZ/GUNB, dataset CC-BY 4.0.

Skontaktuj się z nami przez formularz kontaktowy, jeśli chcesz omówić dopasowanie wielkości domu do budżetu i lokalizacji w powiecie piaseczyńskim.