Średnia kubatura domu jednorodzinnego 2025 — analiza 1781 realizacji

Kubatura jako miara domu — 1 781 danych z rynku

Kubatura bryły budynku to jedyna objętościowa miara podawana obowiązkowo w pozwoleniu na budowę — w odróżnieniu od powierzchni użytkowej, która jest obliczana różnymi metodami. Dlatego dane RWDZ/GUNB, choć nie mówią wprost o metrażu, pozwalają na statystycznie rzetelną analizę skali inwestycji.

Z 1 883 wniosków złożonych w powiecie piaseczyńskim w latach 2025-2026, aż 1 781 zawierało podaną kubaturę (94,6%). Pozostałe 102 wpisy (5,4%) to głównie zgłoszenia budowlane mniejszych obiektów lub błędy formularzy. Analiza bazuje wyłącznie na tych 1 781 wpisach.

Kluczowe statystyki opisowe:

• Średnia: 1 047 m³
• Mediana: 988 m³
• Q1 (25 percentyl): 701 m³
• Q3 (75 percentyl): 1 310 m³
• Minimum: 116 m³
• Maksimum: 11 255 m³
• Rozstęp kwartylowy (IQR): 609 m³

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

Rozkład bucketami — 45% domów to 500-1000 m³

<BarChartSVG title=“Rozkład kubatury domów — powiat piaseczyński 2025 (n=1781)” data={[ {label: ”< 500 m³”, value: 122, color: “#7AC5CE”}, {label: “500–1 000 m³”, value: 801, color: “#A84B2F”}, {label: “1 000–1 500 m³”, value: 599, color: “#20808D”}, {label: “1 500–2 000 m³”, value: 212, color: “#4FB3BD”}, {label: ”> 2 000 m³”, value: 47, color: “#7AC5CE”}, ]} unit=“domów” source=“GUNB RWDZ — 1 781 wpisów z kubaturą, powiat piaseczyński 2025-01 — 2026-05” height={260} />

<StatsTable caption=“Rozkład kubatury projektowanych domów — pełna analiza bucketów (n=1781)” headers={[“Przedział kubatury”, “Liczba”, “Udział”, “Skumulowany %”, “Approx. pow. użytkowa”]} rows={[ [“Do 500 m³”, “122”, “6,9%”, “6,9%”, ”< 100 m²”], [“500 — 1 000 m³”, “801”, “45,0%”, “51,9%”, “100 — 200 m²”], [“1 000 — 1 500 m³”, “599”, “33,6%”, “85,5%”, “200 — 300 m²”], [“1 500 — 2 000 m³”, “212”, “11,9%”, “97,4%”, “300 — 400 m²”], [“Powyżej 2 000 m³”, “47”, “2,6%”, “100%”, ”> 400 m²”], [“RAZEM”, “1 781”, “100%”, ”—”, ”—”], ]} numericCols={[1, 2, 3]} highlight={5} source=“GUNB RWDZ — 1 781 inwestycji z kubaturą, powiat piaseczyński, pełen okres” />

45,0% wszystkich domów mieści się w przedziale 500-1 000 m³ — to absolutny środek ciężkości rynku. Połączone segmenty 500-1 000 m³ i 1 000-1 500 m³ odpowiadają za 78,6% wszystkich inwestycji i dokładnie odpowiadają zakresowi domu 100-300 m² PU.

51,9% skumulowane poniżej 1 000 m³ oznacza, że ponad połowa rynku to domy poniżej ok. 200 m² PU — klasyczny dom rodzinny 4-5 pokoi, garaż, ogród.

Asymetria prawostronna — co ją powoduje

Różnica między średnią (1 047 m³) a medianą (988 m³) to 59 m³ — to statystyczna asymetria prawostronna. W prostym języku: prawostronny ogon rozkładu (domy 2 000-11 255 m³) ciągnie średnią arytmetyczną w górę, podczas gdy mediana pozostaje odporna na te wartości skrajne.

<StatsTable caption=“Percentyle kubatury — gdzie jesteś w rozkładzie” headers={[“Percentyl”, “Kubatura (m³)”, “Interpretacja”, “Approx. PU”]} rows={[ [“P10 (bottom 10%)”, “ok. 530 m³”, “Najtańsze 10% domów”, “~106 m²”], [“P25 (Q1)”, “701 m³”, “Dolny kwartyl — tańsza połowa dolna”, “~140 m²”], [“P50 (mediana)”, “988 m³”, “Typowy dom — połowa rynku niżej”, “~198 m²”], [“P75 (Q3)”, “1 310 m³”, “Górny kwartyl — top 25%”, “~262 m²”], [“P90 (top 10%)”, “ok. 1 620 m³”, “Top 10% najdroższych domów”, “~324 m²”], [“P97,4 (segment XXL)”, “2 000 m³”, “Granica segmentu premium/ultra”, “~400 m²”], [“P99+ (absolutne max)”, “11 255 m³”, “Zabudowa szeregowa 8-12 segmentów”, ”—”], ]} numericCols={[0, 1]} source=“GUNB RWDZ — 1 781 inwestycji, obliczenia własne na pełnym datasecie” />

Kubatura per gmina — ranking od najniższej do najwyższej

<StatsTable caption=“Statystyki kubatury per gmina — porównanie 6 gmin powiatu” headers={[“Gmina”, “Wpisów z kub.”, “Średnia (m³)”, “Mediana (m³)”, ”% pow. 1000 m³”, ”% powyż. 2000 m³”]} rows={[ [“Tarczyn”, “214”, “851”, “765”, “26,2%”, “0,9%”], [“Prażmów”, “287”, “900”, “829”, “30,3%”, “0,0%”], [“Piaseczno”, “303”, “945”, “775”, “38,3%”, “2,3%”], [“Konstancin-Jeziorna”, “470”, “1 113”, “1 064”, “53,2%”, “2,6%”], [“Lesznowola”, “395”, “1 172”, “1 085”, “69,1%”, “3,0%”], [“Góra Kalwaria”, “112”, “1 349”, “1 301”, “71,4%”, “12,5%”], [“POWIAT RAZEM”, “1 781”, “1 047”, “988”, “48,2%”, “2,6%”], ]} numericCols={[1, 2, 3, 4, 5]} highlight={6} source=“GUNB RWDZ — pełen dataset, obliczenia per gmina” />

Rozpiętość mediany między gminami: od 765 m³ (Tarczyn) do 1 301 m³ (Góra Kalwaria) — różnica 536 m³, co przekłada się na ok. 107-120 m² powierzchni użytkowej. Oznacza to, że wybierając gminę, pośrednio wybierasz segment rynku.

Szczególnie widoczna jest przepaść między Piasecznem (775 m³) a Konstancinem (1 064 m³) — 289 m³ różnicy przy gminach sąsiadujących. To konsekwencja innego profilu inwestorów w każdej z gmin.

Segment <500 m³ — małe domy w szczegółach

122 inwestycje poniżej 500 m³ to 6,9% rynku. W tym segmencie:

• Poniżej 200 m³: 12 inwestycji (0,7% rynku) — to głównie budynki gospodarcze z częścią mieszkalną lub altany większe
• 200-300 m³: 9 inwestycji (0,5%) — mikrodomki na działkach rekreacyjnych
• 300-400 m³: 27 inwestycji (1,5%) — małe domki, domy letniskowe
• 400-500 m³: 74 inwestycje (4,2%) — domy ekonomiczne ~80-100 m² PU

Dominuje zakres 400-500 m³ (60,7% segmentu XS). Minimum w zbiorze danych to 116 m³ — prawdopodobnie mały budynek rekreacyjny lub przyczółek rozbudowy. Szerzej o tym segmencie w raporcie domy XS małe domy.

Segment >2000 m³ — rezydencje i wille

47 inwestycji powyżej 2 000 m³ to 2,6% rynku. W tym segmencie:

• 2 000-3 000 m³: 41 inwestycji (87,2% segmentu XXL) — duże wille 400-600 m² PU
• 3 000-4 000 m³: 4 inwestycje (8,5%) — rezydencje z basenem, aneksem gościnnym
• 4 000-5 000 m³: 1 inwestycja (2,1%)
• Powyżej 5 000 m³: 1 inwestycja (11 255 m³ — zabudowa szeregowa)

Średnia kubatura segmentu XXL to 2 590 m³, mediana 2 223 m³. Szczegółowa analiza w raporcie domy XXL premium.

Przeliczanie kubatury na powierzchnię — tabela referencyjna

<StatsTable caption=“Przelicznik kubatury na powierzchnię użytkową — orientacyjne wartości” headers={[“Kubatura”, “Parterowy z poddaszem (m²)”, “Piętrowy (m²)”, “Parterowy (m²)”, “Segment rynku”]} rows={[ [“500 m³”, “100-110 m²”, “110-125 m²”, “140-160 m²”, “Mini/ekonomiczny”], [“700 m³ (Q1)”, “140-154 m²”, “154-175 m²”, “196-224 m²”, “Ekonomiczny-standard”], [“988 m³ (mediana)”, “198-217 m²”, “217-247 m²”, “277-316 m²”, “Standard (typowy dom)”], [“1 047 m³ (średnia)”, “209-230 m²”, “230-262 m²”, “293-335 m²”, “Standard-medium”], [“1 310 m³ (Q3)”, “262-288 m²”, “288-328 m²”, “367-419 m²”, “Medium-premium”], [“2 000 m³”, “400-440 m²”, “440-500 m²”, “560-640 m²”, “Premium/XXL”], ]} numericCols={[]} source=“Obliczenia własne — mnożniki: parterowy z poddaszem 0,20-0,22; piętrowy 0,22-0,25; parterowy 0,28-0,32” />

Co z tego wynika dla inwestora

1. Jeśli planujesz dom w medianie (ok. 988 m³, ~200 m²), jesteś „typowym” inwestorem powiatu. To oznacza: sprawdzony rynek, projektanci z portfolio podobnych domów, wykonawcy z doświadczeniem, materiały w dostępnych cenach. Odejście znacznie w górę lub w dół od mediany to wyjście poza mainstream — co ma zalety (unikalność, niszy) i wady (mniej opcji do porównania, trudniejsza wycena). Budżet na taki dom szacuj z artykułem o kosztach.

2. Mediana (988 m³) vs średnia (1 047 m³) — używaj mediany do benchmarku. Jeśli projektant proponuje dom 1 200 m³ przy Twoim budżecie na 1 000 m³, wiedz, że jesteś o 21,4% powyżej mediany rynkowej. Koszty budowy rosną szybciej niż liniowo z kubaturą — fundament, dach, ocieplenie, instalacje — dlatego różnica w metrażu to nie tylko różnica w cenie materiałów, ale też w złożoności projektu.

3. Lokalizacja decyduje o kubaturze, jaką dostajesz za pieniądze. Ta sama kwota wybuduje Ci znacznie mniejszy dom w Konstancinie niż w Tarczynie — różnica median to 300 m³, co przy koszcie budowy 3 000 zł/m³ przekłada się na ~900 000 zł różnicy w wartości „standardowej inwestycji”. Zaplanuj budżet rezerwowy niezależnie od wybranej lokalizacji.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 1 781 wpisów z polem kubatura dostępne w CSV do pobrania. Plik zawiera kubaturę, gminę, miejscowość, projektanta, datę i kategorię. Dane publiczne, licencja CC-BY 4.0.

Powiązane raporty: domy XXL premium >2000 m³, domy XS małe domy <500 m³, pełna analiza powiatu.