Tarczyn — analiza 228 pozwoleń na budowę 2025

Tarczyn — 228 inwestycji w najtańszej gminie powiatu

Gmina Tarczyn zajmuje 5. miejsce w powiecie piaseczyńskim z 228 pozwoleniami na budowę w ciągu 17 miesięcy (styczeń 2025 — maj 2026) — 12,1% całego rynku powiatu. Ale liczba inwestycji to nie jedyna cecha wyróżniająca. Tarczyn to gmina z najniższą średnią kubaturą w powiecie — 851 m³ (mediana 765 m³) — dystans do #2 Prażmowa (900 m³) jest większy niż między Prażmowem a Konstancinem (1 113 m³).

W prostym języku: w Tarczynie statystycznie buduje się najsystematycznie mniejsze domy niż gdziekolwiek indziej w powiecie. Mediana 765 m³ to odpowiednik domu ok. 150-160 m² — poniżej „polskiego standardu” wyznaczanego przez medianę powiatu (988 m³).

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

<StatsTable caption=“Typy inwestycji w gminie Tarczyn (n=228)” headers={[“Kategoria”, “Liczba”, “Udział w gminie”, “Vs. powiat”]} rows={[ [“Dom jednorodzinny (klasyczny)”, “173”, “75,9%”, “Zbliżony do powiatu 73,2%”], [“Zabudowa szeregowa / bliźniacza”, “32”, “14,0%”, “Poniżej powiatu 18,8%”], [“Dom z budynkiem gosp. / garażem”, “23”, “10,1%”, “Powyżej powiatu 8,0%”], [“RAZEM”, “228”, “100%”, ""], ]} numericCols={[1, 2]} highlight={3} source=“GUNB RWDZ — gmina Tarczyn, 2025-01 — 2026-05” />

Tarczyn ma 10,1% zabudowy z obiektem gospodarczym — drugi najwyższy odsetek w powiecie po Prażmowie. To sygnał wiejskiego charakteru zabudowy: garaże wolnostojące, budynki gospodarcze, składy drewna — typowe dla obszarów o wciąż silnym rolniczym DNA.

Przypki — 24% gminy w jednej wsi

<BarChartSVG title=“Top 10 miejscowości — gmina Tarczyn (n=228)” data={[ {label: “Przypki”, value: 55, color: “#A84B2F”}, {label: “Tarczyn (miasto)”, value: 18, color: “#20808D”}, {label: “Stefanówka”, value: 15, color: “#4FB3BD”}, {label: “Marylka”, value: 11, color: “#4FB3BD”}, {label: “Korzeniówka”, value: 11, color: “#4FB3BD”}, {label: “Prace Duże”, value: 10, color: “#7AC5CE”}, {label: “Świętochów”, value: 10, color: “#7AC5CE”}, {label: “Nowe Racibory”, value: 10, color: “#7AC5CE”}, {label: “Wola Przypkowska”, value: 9, color: “#7AC5CE”}, {label: “Kotorydz”, value: 8, color: “#7AC5CE”}, ]} unit=“pozwoleń” source=“GUNB RWDZ — gmina Tarczyn 2025-01 — 2026-05” height={280} />

<StatsTable caption=“Top 15 miejscowości — gmina Tarczyn, pozwolenia i kubatura” headers={[”#”, “Miejscowość”, “Pozwoleń”, “Udział w gminie”, “Śr. kubatura (m³)”]} rows={[ [“1”, “Przypki”, “55”, “24,1%”, “870”], [“2”, “Tarczyn (miasto)”, “18”, “7,9%”, “788”], [“3”, “Stefanówka”, “15”, “6,6%”, “903”], [“4”, “Marylka”, “11”, “4,8%”, “1 031”], [“5”, “Korzeniówka”, “11”, “4,8%”, “1 006”], [“6”, “Prace Duże”, “10”, “4,4%”, “697”], [“7”, “Świętochów”, “10”, “4,4%”, “742”], [“8”, “Nowe Racibory”, “10”, “4,4%”, “719”], [“9”, “Wola Przypkowska”, “9”, “3,9%”, “956”], [“10”, “Kotorydz”, “8”, “3,5%”, “838”], [“11”, “Suchodół”, “8”, “3,5%”, “705”], [“12”, “Bystrzanów”, “8”, “3,5%”, “690”], [“13”, “Ruda”, “7”, “3,1%”, “1 150”], [“14”, “Rembertów”, “6”, “2,6%”, “1 075”], [“15”, “Grzędy”, “6”, “2,6%”, “762”], ]} numericCols={[0, 2, 3, 4]} source=“GUNB RWDZ — n=228, gmina Tarczyn, kubatura n=214” />

Przypki — fenomen jednej wsi

Przypki (55 pozwoleń, 24,1% całej gminy) to absolutny top w Tarczynie i jeden z najbardziej aktywnych pojedynczych adresów w całym powiecie. Dla porównania: Przypki mają tyle samo pozwoleń co cała gmina Góra Kalwaria (55 vs 55 + 64). Przez 17 miesięcy analizy w Przypkach złożono statystycznie 3,2 wniosku miesięcznie — aktywność typowa dla miejscowości bliżej Warszawy.

Przypki leżą przy trasie S7 w bezpośrednim sąsiedztwie węzła autostradowego — stąd atrakcyjność mimo większej odległości od Warszawy niż Konstancin czy Lesznowola.

Marylka i Korzeniówka — lokalne premium

Marylka (11 pozwoleń, 1 031 m³) i Korzeniówka (11 pozwoleń, 1 006 m³) to lokalne wyjątki w tarczyńskim krajobrazie taniej zabudowy — obie mają średnią kubaturę przekraczającą 1 000 m³, wyraźnie powyżej gminnej (851 m³). To miejscowości z nieco wyższym standardem zabudowy, może dzięki bliskości lasów lub większym działkom.

Rozkład kubatury — segment 500-1 000 m³ to 60%

<StatsTable caption=“Rozkład kubatury — gmina Tarczyn (n=214 z podaną kubaturą)” headers={[“Kubatura”, “Liczba”, “Udział w gminie”, “Charakterystyka”]} rows={[ [“Do 500 m³”, “28”, “13,1%”, “Jeden z wyższych udziałów w powiecie”], [“500 — 1 000 m³”, “129”, “60,3%”, “Dominuje — standard ekonomiczny”], [“1 000 — 1 500 m³”, “48”, “22,4%”, “Poniżej powiatu (33,6%)”], [“1 500 — 2 000 m³”, “7”, “3,3%”, “Bardzo mały udział premium”], [“Powyżej 2 000 m³”, “2”, “0,9%”, “Marginalne — 2 inwestycje”], ]} numericCols={[1, 2]} source=“GUNB RWDZ — 214 wpisów z kubaturą z 228 w gminie (93,9%)” />

60,3% inwestycji mieści się w przedziale 500-1 000 m³ — podobnie jak Prażmów, ale z jeszcze wyższym udziałem poniżej 500 m³ (13,1%) i niemal marginalnym segmentem powyżej 1 500 m³ (łącznie 4,2%). To rynek pracujący wyłącznie w niższych segmentach cenowych.

Top projektanci — Iwański i lokalny duopol

<StatsTable caption=“Top 10 projektantów — gmina Tarczyn 2025” headers={[”#”, “Projektant”, “Projektów”, “Udział gminy”, “Śr. kubatura (m³)”]} rows={[ [“1”, “Iwański Mieczysław T.”, “38”, “16,7%”, “817”], [“2”, “Tejwan Jan Edward”, “20”, “8,8%”, “734”], [“3”, “Romanowska Henryka”, “12”, “5,3%”, “969”], [“4”, “Czacharowski Marek”, “11”, “4,8%”, “878”], [“5”, “Łyszkowska-Nowak Magdalena”, “10”, “4,4%”, “909”], [“6”, “Grochowski Wojciech”, “10”, “4,4%”, “679”], [“7”, “Chudziak Romuald”, “8”, “3,5%”, “598”], [“8”, “Michalak Michał”, “6”, “2,6%”, “765”], [“9”, “Lebiedziński Paweł”, “5”, “2,2%”, “818”], [“10”, “Bielecka Paulina”, “5”, “2,2%”, ”—”], ]} numericCols={[0, 2, 3]} source=“GUNB RWDZ — filtr gmina Tarczyn, n=228” />

Mieczysław Iwański Tadeusz (#1, 38 projektów, 16,7%) to lider z wyraźną przewagą — niemal dwukrotnie więcej niż #2 Jan Tejwan (20). Jego średnia kubatura (817 m³) jest niższa od gminnej (851 m³) — obsługuje dolny segment tarczyńskiego rynku.

Jan Tejwan (#2, 20 projektów, 8,8%) z średnią 734 m³ to jeszcze tańszy segment. Obaj razem kontrolują 25,5% rynku — w małej gminie to znacząca dominacja.

Sezonowość — wyjątkowo wyrównana, sierpień pusty

<BarChartSVG title=“Sezonowość Tarczyn 2025 — wnioski per miesiąc” data={[ {label: “Sty”, value: 15}, {label: “Lut”, value: 26, color: “#A84B2F”}, {label: “Mar”, value: 12}, {label: “Kwi”, value: 19}, {label: “Maj”, value: 19}, {label: “Cze”, value: 21}, {label: “Lip”, value: 18}, {label: “Sie”, value: 9, color: “#20808D”}, {label: “Wrz”, value: 15}, {label: “Paź”, value: 14}, {label: “Lis”, value: 19}, {label: “Gru”, value: 12}, ]} unit=“wniosków” source=“GUNB RWDZ — gmina Tarczyn, pełen rok 2025, n=199” height={280} />

Tarczyn ma atypową sezonowość: luty (26) to szczyt, a sierpień (9) to dolina — dokładnie odwrotnie niż logika budowlana by sugerowała (szczyt wiosną, dół zimą). Całoroczny rozkład jest najrówniejszy w powiecie — odchylenie standardowe miesięcznych liczb wniosków wynosi ok. 4,5, podczas gdy dla powiatu to ponad 30.

Ta równomierność sugeruje, że w Tarczynie inwestorzy nie planują „pod sezon” tak agresywnie jak w droższych gminach. To atut dla inwestora: niezależnie od miesiąca złożenia wniosku, czas oczekiwania nie jest dramatycznie zróżnicowany.

Co z tego wynika dla inwestora

1. Tarczyn to najlepsza gmina dla budżetu do 800 000 zł. Najniższa mediana kubatury (765 m³), tanie działki, dostępni wykonawcy — kompletny pakiet dla pierwszego domu. Wadą jest dłuższy dojazd do Warszawy i słabszy transport publiczny. Sprawdź ile kosztuje budowa domu 2026.

2. Przypki to najlepszy adres w gminie. 55 inwestycji, dobra dostępność S7, aktywna lokalna społeczność inwestorów. Jeśli szukasz działki w Tarczynie, zacznij od Przypek. Inne dobre opcje: Marylka i Korzeniówka, gdzie buduje się nieco większe domy (1 000-1 006 m³ średnia).

3. Sierpień to złoty czas na złożenie wniosku. 9 wniosków w sierpniu vs 26 w lutym — w sierpniu urząd ma połowę wolumenu. Możesz liczyć na decyzję w 3-4 tygodnie, co jest najkrótszym czasem w roku. Zaplanuj budżet rezerwowy na 10-15% wartości — Tarczyn to rynek mniej spekulacyjny, ale zaskoczenia kosztowe zdarzają się wszędzie.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 228 wpisów dla gminy Tarczyn w CSV do pobrania. Dane z rejestru RWDZ/GUNB, licencja CC-BY 4.0.

Powiązane raporty: Prażmów analiza, domy XS małe domy, pełna analiza powiatu.