Top 50 projektantów Mazowsza 2025 — kto buduje najwięcej w powiecie piaseczyńskim

Rynek projektowy powiatu piaseczyńskiego — 380 projektantów, 1 883 projekty

W ciągu 17 miesięcy (styczeń 2025 — maj 2026) w powiecie piaseczyńskim złożono 1 883 wnioski o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia dotyczące budynków mieszkalnych. Za każdym z nich stoi uprawniony projektant — osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania, wpisana na listę Mazowieckiej Okręgowej Izby Architektów lub Mazowieckiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

Analiza pola „projektant” w rejestrze RWDZ ujawniła 380 unikalnych nazwisk. To nie znaczy jednak, że rynek projektowy jest równo rozłożony — wręcz przeciwnie. Rozkład jest silnie prawoskośny: garstka liderów dominuje wolumenem, a większość projektantów funkcjonuje w niszy lokalnej lub obsługuje pojedynczych klientów.

Dla inwestora ta asymetria ma praktyczne znaczenie: wybierając projektanta spoza top 50, trafiasz na kogoś z 1-6 projektami w powiecie. To może być ukryty talent albo ktoś, kto dopiero zaczyna. Wybierając z top 10, dostajesz projektanta, który zna każdy urząd w powiecie — ale prawdopodobnie projektuje kilka domów tygodniowo.

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

<StatsTable caption=“Koncentracja rynku projektowego — powiat piaseczyński 2025-2026” headers={[“Grupa projektantów”, “Liczba osób”, “Łączna liczba projektów”, “Udział rynku”]} rows={[ [“Top 1 (Kopyt Tomasz)”, “1”, “210”, “11,2%”], [“Top 2-10”, “9”, “507”, “26,9%”], [“Top 11-20”, “10”, “271”, “14,4%”], [“Top 21-50”, “30”, “344”, “18,3%”], [“Pozostałe 330 projektantów”, “330”, “551”, “29,2%”], [“RAZEM”, “380”, “1 883”, “100%”], ]} numericCols={[1, 2, 3]} highlight={5} source=“GUNB RWDZ — analiza pola projektant, n=1883, powiat piaseczyński 2025-01 — 2026-05” />

Dane jednoznacznie pokazują strukturę oligopolistyczną: top 1% projektantów (4 osoby) odpowiada za ponad 24% rynku, a top 10 (2,6% wszystkich zarejestrowanych) — za 38,1%. Dla porównania: w typowym wolnym rynku usług profesjonalnych reguła 80/20 (Pareto) oznaczałaby, że 20% wykonawców obsługuje 80% zleceń. Tutaj jest znacznie bardziej koncentracja — top 13% obsługuje ponad 70% projektów.

Top 10 projektantów — szczegółowy profil

<BarChartSVG title=“Top 10 projektantów — liczba projektów (n=1883)” data={[ {label: “Kopyt Tomasz”, value: 210, color: “#A84B2F”}, {label: “Szczepańska Dorota”, value: 103, color: “#20808D”}, {label: “Członkowska Bożena”, value: 72, color: “#20808D”}, {label: “Dmochowska Iwona”, value: 57, color: “#4FB3BD”}, {label: “Czacharowski Marek”, value: 57, color: “#4FB3BD”}, {label: “Iwański Mieczysław T.”, value: 56, color: “#4FB3BD”}, {label: “Borucki Jacek”, value: 50, color: “#7AC5CE”}, {label: “Głodek Roman”, value: 41, color: “#7AC5CE”}, {label: “Stępińska Monika”, value: 36, color: “#7AC5CE”}, {label: “Borys Danuta”, value: 35, color: “#7AC5CE”}, ]} unit=“projektów” source=“GUNB RWDZ 2025-01 — 2026-05” height={320} />

<StatsTable caption=“Top 10 projektantów — liczba projektów, rynek, średnia kubatura, główna gmina” headers={[”#”, “Projektant”, “Projektów”, “Udział”, “Śr. kubatura (m³)”, “Główna gmina”]} rows={[ [“1”, “Kopyt Tomasz”, “210”, “11,2%”, “1 140”, “Konstancin-Jeziorna”], [“2”, “Szczepańska Dorota”, “103”, “5,5%”, “930”, “Prażmów”], [“3”, “Członkowska Bożena”, “72”, “3,8%”, “1 133”, “Lesznowola”], [“4”, “Dmochowska Iwona”, “57”, “3,0%”, “948”, “Piaseczno”], [“5”, “Czacharowski Marek”, “57”, “3,0%”, “1 040”, “Konstancin-Jeziorna”], [“6”, “Iwański Mieczysław T.”, “56”, “3,0%”, “845”, “Tarczyn”], [“7”, “Borucki Jacek”, “50”, “2,7%”, “1 046”, “Konstancin-Jeziorna”], [“8”, “Głodek Roman”, “41”, “2,2%”, “846”, “Piaseczno”], [“9”, “Stępińska Monika”, “36”, “1,9%”, “1 392”, “Lesznowola”], [“10”, “Borys Danuta”, “35”, “1,9%”, “974”, “Konstancin-Jeziorna”], ]} numericCols={[0, 2, 4]} source=“GUNB RWDZ — analiza projektantów, n=1883” />

Tomasz Kopyt — lider z 5× przewagą nad #3

Tomasz Kopyt z 210 projektami to lider bez konkurencji — ma ponad 2× więcej projektów niż #2 Dorota Szczepańska (103) i niemal 3× więcej niż #3 Bożena Członkowska (72). Jego aktywność rozkłada się na wszystkie gminy powiatu: Konstancin-Jeziorna (77 projektów, 36,7% jego portfolio), Lesznowola (56, 26,7%), Piaseczno (47, 22,4%). Średnia kubatura jego projektów to 1 140 m³ — powyżej mediany rynkowej 988 m³, co sugeruje specjalizację w segmencie powyżej standardu.

W przeliczeniu na miesiące robocze (17 miesięcy datasetu) Kopyt podpisywał średnio 12,4 projektu miesięcznie — co wskazuje na pracownię z wieloma pracownikami lub zorganizowane biuro projektowe, nie na jednoosobową działalność.

Dorota Szczepańska — królowa Prażmowa

Dorota Szczepańska (#2, 103 projekty) to interesujący przypadek silnej specjalizacji geograficznej. 61 z jej 103 projektów (59,2%) dotyczy gminy Prażmów — czyli jest absolutnym liderem w tej gminie (20,4% całego rynku prażmowskiego). Jej średnia kubatura (930 m³) jest nieco poniżej rynkowej, co wskazuje na obsługę klientów z segmentu standardowego i ekonomicznego.

Mieczysław Iwański — specjalista od Tarczyna

Mieczysław Iwański Tadeusz (#6, 56 projektów) to najlepszy przykład specjalizacji gminnej. 38 z 56 projektów (67,9%) wykonał w gminie Tarczyn, gdzie jest bezsprzecznym liderem rynkowym (16,7% rynku Tarczyna). Jego średnia kubatura 845 m³ to jedna z niższych wśród top 10 — odpowiada strukturze rynku Tarczyna, najtańszej gminy w powiecie.

Top 11-50 — pełny ranking z gminami specjalizacji

<StatsTable caption=“Miejsca 11-50 w rankingu projektantów powiatu piaseczyńskiego 2025” headers={[”#”, “Projektant”, “Projektów”, “Udział”, “Śr. kub. (m³)”, “Top gmina”]} rows={[ [“11”, “Miller Albert”, “33”, “1,8%”, “990”, “Lesznowola”], [“12”, “Wielądek Przemysław”, “30”, “1,6%”, “1 847”, “Piaseczno”], [“13”, “Barański Daniel”, “30”, “1,6%”, “1 486”, “Konstancin-Jeziorna”], [“14”, “Bęś Jan”, “29”, “1,5%”, “970”, “Lesznowola”], [“15”, “Osiński Paweł”, “28”, “1,5%”, “1 398”, “Konstancin-Jeziorna”], [“16”, “Kałaska Katarzyna”, “27”, “1,4%”, “830”, “Konstancin-Jeziorna”], [“17”, “Romanowska Henryka”, “27”, “1,4%”, “989”, “Tarczyn”], [“18”, “Pietrzak Michał”, “24”, “1,3%”, “1 509”, “Lesznowola”], [“19”, “Łyszkowska-Nowak Magdalena”, “22”, “1,2%”, “836”, “Tarczyn”], [“20”, “Tejwan Jan Edward”, “21”, “1,1%”, “752”, “Tarczyn”], [“21”, “Skrzyńska Elżbieta”, “20”, “1,1%”, “627”, “Konstancin-Jeziorna”], [“22”, “Roguski Maciej”, “19”, “1,0%”, “683”, “Piaseczno”], [“23”, “Maciaszek Maria Jolanta”, “18”, “1,0%”, “986”, “Lesznowola”], [“24”, “Lebiedziński Paweł”, “16”, “0,8%”, “915”, “Tarczyn”], [“25”, “Orszulak Grzegorz”, “15”, “0,8%”, “536”, “Konstancin-Jeziorna”], [“26”, “Grochowski Wojciech”, “15”, “0,8%”, “878”, “Tarczyn”], [“27”, “Tabak Paulina”, “15”, “0,8%”, “1 037”, “Lesznowola”], [“28”, “Rydzik Maria Irena”, “14”, “0,7%”, “1 452”, “Lesznowola”], [“29”, “Nowicki Tomasz”, “13”, “0,7%”, “1 138”, “Piaseczno”], [“30”, “Gawrych Marcin”, “13”, “0,7%”, “1 301”, “Góra Kalwaria”], [“31”, “Wasilewska Katarzyna”, “12”, “0,6%”, ”—”, “Piaseczno”], [“32”, “Panczew Wiktor”, “12”, “0,6%”, “819”, “Prażmów”], [“33”, “Arciuch Stanisław”, “12”, “0,6%”, “440”, “Piaseczno”], [“34”, “Głowiński Tomasz”, “12”, “0,6%”, “667”, “Prażmów”], [“35”, “Chmielewska Cecylia”, “11”, “0,6%”, “742”, “Prażmów”], [“36”, “Olczak Maciej”, “11”, “0,6%”, “718”, “Prażmów”], [“37”, “Mariańska Marzena”, “11”, “0,6%”, “1 017”, “Konstancin-Jeziorna”], [“38”, “Gąbiński Daniel”, “10”, “0,5%”, “764”, “Piaseczno”], [“39”, “Marchewka Błażej”, “10”, “0,5%”, “1 190”, “Prażmów”], [“40”, “Rokita Anna”, “9”, “0,5%”, “901”, “Lesznowola”], [“41”, “Rawski Marcin”, “9”, “0,5%”, “762”, “Konstancin-Jeziorna”], [“42”, “Gajda-Grotyńska Ewa”, “9”, “0,5%”, “1 045”, “Lesznowola”], [“43”, “Chudziak Romuald”, “8”, “0,4%”, “598”, “Tarczyn”], [“44”, “Bielecka Paulina”, “8”, “0,4%”, ”—”, “Tarczyn”], [“45”, “Czarnecki Paweł”, “7”, “0,4%”, “1 252”, “Piaseczno”], [“46”, “Latoszek Wiesław”, “7”, “0,4%”, “571”, “Prażmów”], [“47”, “Jackiewicz Marek”, “7”, “0,4%”, “756”, “Lesznowola”], [“48”, “Olczak Maciej Andrzej”, “7”, “0,4%”, “1 094”, “Prażmów”], [“49”, “Szczęsna Weronika”, “7”, “0,4%”, “609”, “Lesznowola”], [“50”, “Trębacz Piotr”, “7”, “0,4%”, “775”, “Lesznowola”], ]} numericCols={[0, 2]} source=“GUNB RWDZ — pozycje 11-50 w rankingu projektantów, powiat piaseczyński 2025” />

Specjalizacja segmentowa — kto projektuje duże domy

Ranking według wolumenu nie odzwierciedla w pełni specjalizacji premium. Analizując średnią kubaturę per projektant (jako proxy dla segmentu rynku), wyłania się inna hierarchia:

• Przemysław Wielądek (#12 w wolumenie): średnia kubatura 1 847 m³ — wyraźna specjalizacja w segmencie premium do prawie-XXL. 30 projektów, wszystkie w gminie Piaseczno.
• Monika Stępińska (#9): średnia 1 392 m³, wszystkie 36 projektów w Lesznowoli — specjalistka od dużych domów klasy medium-premium w tej gminie.
• Paweł Osiński (#15): średnia 1 398 m³, 28 projektów w Konstancinie — profil zbliżony do Stępińskiej, ale w droższej gminie.
• Michał Pietrzak (#18): średnia 1 509 m³ — najwyższa wśród top 20 po Wielądku, 24 projekty w Lesznowoli.

Na przeciwnym końcu skali: Stanisław Arciuch (#33) ze średnią 440 m³ to projektant małych domów i zabudowy gospodarczej (12 projektów w Piasecznie), a Elżbieta Skrzyńska (#21) z 627 m³ obsługuje segment ekonomiczny Konstancina.

Co z tego wynika dla inwestora

1. Wybierając projektanta z top 10, ograniczasz ryzyko formalnych błędów. Projektanci z setkami realizacji w powiecie znają lokalne warunki zabudowy (MPZP), wymagania poszczególnych organów i typowe pułapki w decyzjach środowiskowych. Dla standardowego domu 150-200 m² to ważniejsze niż oryginalna architektura. Więcej o kosztach całego procesu przeczytasz w artykule ile kosztuje budowa domu 2026.

2. Sprawdź, czy projektant ma realizacje w Twojej gminie. Iwański dominuje Tarczyn (38 projektów), Szczepańska — Prażmów (61 projektów). Lokalny lider ma realną przewagę: zna referentów w urzędzie i wie, jakie dokumenty są wymagane ponad minimum ustawowe. Dla mniej doświadczonego projektanta ta wiedza bywa nabywana kosztem Twojego czasu i nerwów.

3. Porównaj średnią kubaturę z Twoim planowanym domem. Projektant z przeciętną kubaturą 600-700 m³ (segment ekonomiczny) może nie mieć doświadczenia z domem 250-300 m². I odwrotnie — projektant z portfolio na 1 500-2 000 m³ może mieć zbyt wygórowane oczekiwania co do budżetu i wykończenia. Dopasowanie segmentu to kwestia komunikacji — zanim podpiszesz umowę, poproś o 3 projekty z datasetu podobnego do Twojego. Zanim podpiszesz umowę, zaplanuj budżet rezerwowy.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 1 883 wpisy, w tym pole projektant dla każdego wniosku, są dostępne w pliku CSV do pobrania. Plik zawiera: imię i nazwisko projektanta, gminę, datę wpływu wniosku, kubaturę, kategorię inwestycji. Dane publiczne, licencja CC-BY 4.0.

Kolejne raporty z tej serii analizują poszczególne gminy — zacznij od pełnej analizy powiatu lub wybierz gminę, która Cię interesuje: Konstancin-Jeziorna, Lesznowola, Piaseczno gmina.