Ranking projektantów premium w powiecie piaseczyńskim — domy powyżej 1500 m³

Rynek projektantów — 380 osób, ale silna koncentracja

Rejestr RWDZ ujawnia 380 unikalnych projektantów zaangażowanych w inwestycje powiatu piaseczyńskiego w badanym okresie. To stosunkowo duża pula specjalistów, ale rynek jest silnie skoncentrowany — pierwsza dziesiątka wolumetryczna odpowiada za 30,4% wszystkich pozwoleń.

Ta analiza skupia się na segmencie premium: projektantach, których średnia kubatura projektowanych domów przekracza 1 500 m³ (ok. 300 m² powierzchni użytkowej). W Polsce próg 1 500 m³ to granica między “dużym domem rodzinnym” a “willą” — budynkiem wymagającym większej indywidualizacji projektu, bardziej skomplikowanych instalacji i zwykle dłuższego czasu budowy.

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

Ranking premium — projektanci willi (śr. kubatura >1 500 m³)

<StatsTable caption=“Projektanci premium — średnia kubatura >1 500 m³, min. 3 projekty (n=1781 z kubaturą)” headers={[”#”, “Projektant”, “Liczba proj.”, “Śr. kubatura”, “Med. kubatura”, “Min”, “Maks”]} rows={[ [“1”, “Wielądek Przemysław”, “30”, “1 847 m³”, “1 929 m³”, “1 287 m³”, “1 988 m³”], [“2”, “Gorzelska Anna”, “5”, “1 799 m³”, “1 488 m³”, “1 167 m³”, “3 474 m³”], [“3”, “Jędrzejewska Kamila”, “3”, “1 781 m³”, “1 486 m³”, “959 m³”, “2 857 m³”], [“4”, “Siwińska Anna”, “3”, “1 635 m³”, “1 750 m³”, “752 m³”, “2 077 m³”], [“5”, “Wierzchoń Joanna”, “3”, “1 607 m³”, “1 334 m³”, “1 334 m³”, “2 152 m³”], [“6”, “Zajkowski Mateusz”, “4”, “1 542 m³”, “1 575 m³”, “1 341 m³”, “1 609 m³”], [“7”, “Łapiński Dawid”, “4”, “1 522 m³”, “1 522 m³”, “1 522 m³”, “1 522 m³”], [“8”, “Rubik Marcin”, “5”, “1 521 m³”, “1 365 m³”, “1 177 m³”, “2 287 m³”], [“9”, “Pietrzak Michał”, “23”, “1 509 m³”, “1 642 m³”, “599 m³”, “1 659 m³”], ]} numericCols={[2]} highlight={0} source=“GUNB RWDZ — analiza kubatura per projektant, min. 3 projekty z kubaturą” />

Przemysław Wielądek wyróżnia się na tle konkurencji: 30 projektów przy średniej 1 847 m³ i minimalnym projekcie 1 287 m³ — to oznacza, że Wielądek konsekwentnie pracuje w segmencie premium, bez “rozmycia” przez mniejsze projekty. Jego projekty skupiają się w gminach Piaseczno i Lesznowola (razem 24 z 30 projektów), co wskazuje na silne zakorzenienie w rynku podmiejskim Warszawy.

Anna Gorzelska ma zaledwie 5 projektów, ale z maksimum 3 474 m³ — to najwyższy jednotwardzistyczny wynik wśród projektantów willi indywidualnych w datasecie. Projekt 3 474 m³ odpowiada domowi ok. 650-700 m² — rezydencji.

Michał Pietrzak z 23 projektami i średnią 1 509 m³ to najaktywniejszy projektant premium segmentu — łączy wysoką kubaturę z relatywnie dużym wolumenem zleceń.

Top 10 wolumetrycznych — liderzy rynku masowego

<BarChartSVG title=“Top 10 projektantów — liczba projektów (n=1883)” data={[ {label: “Kopyt Tomasz”, value: 210, color: “#A84B2F”}, {label: “Szczepańska Dorota”, value: 103, color: “#20808D”}, {label: “Członkowska Bożena”, value: 72, color: “#20808D”}, {label: “Dmochowska Iwona”, value: 57, color: “#4FB3BD”}, {label: “Czacharowski Marek”, value: 57, color: “#4FB3BD”}, {label: “Iwański M. Tadeusz”, value: 56, color: “#4FB3BD”}, {label: “Borucki Jacek”, value: 50, color: “#7AC5CE”}, {label: “Głodek Roman”, value: 41, color: “#7AC5CE”}, {label: “Stępińska Monika”, value: 36, color: “#7AC5CE”}, {label: “Borys Danuta”, value: 35, color: “#7AC5CE”}, ]} unit=“projektów” source=“GUNB RWDZ 2025-01 — 2026-05” height={280} />

<StatsTable caption=“Top 10 projektantów wolumetrycznych z kubaturą i lokalną specjalizacją” headers={[”#”, “Projektant”, “Proj.”, “Udział”, “Śr. kubatura”, “Gł. gmina”]} rows={[ [“1”, “Kopyt Tomasz”, “210”, “11,2%”, “1 140 m³”, “Konstancin-J. (77)”], [“2”, “Szczepańska Dorota”, “103”, “5,5%”, “brak danych”, “Prażmów (61)”], [“3”, “Członkowska Bożena”, “72”, “3,8%”, “1 133 m³”, “Lesznowola (29)”], [“4”, “Dmochowska Iwona”, “57”, “3,0%”, “brak danych”, “Piaseczno (47)”], [“5”, “Czacharowski Marek”, “57”, “3,0%”, “brak danych”, “Konstancin (17)”], [“6”, “Iwański Mieczysław T.”, “56”, “3,0%”, “brak danych”, “Tarczyn (38)”], [“7”, “Borucki Jacek”, “50”, “2,7%”, “1 046 m³”, “Piaseczno (9)”], [“8”, “Głodek Roman”, “41”, “2,2%”, “brak danych”, “Piaseczno (32)”], [“9”, “Stępińska Monika”, “36”, “1,9%”, “1 392 m³”, “Lesznowola (36)”], [“10”, “Borys Danuta”, “35”, “1,9%”, “brak danych”, “Konstancin (17)”], ]} numericCols={[2]} source=“GUNB RWDZ — top 10 per liczba projektów + top gmina z top_projektanci_per_gmina” />

Tomasz Kopyt jest absolutnym liderem wolumenu: 210 projektów (11,2% całego rynku powiatu), co daje mu unikalną pozycję — jest jak “sieciówka” na rynku architektury. Jego średnia kubatura 1 140 m³ jest powyżej mediany powiatu (988 m³), ale wyraźnie poniżej progu premium. Kopyt działa głównie w Konstancinie-Jeziornej (77 projektów z 210), ale ma zlecenia we wszystkich gminach.

Monika Stępińska ze średnią 1 392 m³ jest najbliżej progu premium wśród top 10 wolumetrycznych — 36 projektów, głównie Lesznowola.

Gdzie pracują projektanci premium

<StatsTable caption=“Lokalizacja projektów Wielądka Przemysława — top gminy (30 projektów)” headers={[“Gmina”, “Liczba projektów”, “Udział”]} rows={[ [“Piaseczno”, “14”, “46,7%”], [“Lesznowola”, “10”, “33,3%”], [“Konstancin-Jeziorna”, “4”, “13,3%”], [“Inne”, “2”, “6,7%”], ]} numericCols={[1, 2]} source=“GUNB RWDZ — analiza per projektant Wielądek Przemysław” />

Ciekawe jest, że lider premium — Wielądek Przemysław — koncentruje swoje projekty w gminie Piaseczno (46,7%) i Lesznowola (33,3%), a nie w Konstancinie — gminie powszechnie uznawanej za “premium”. To sugeruje, że segment premium nie jest monolitem geograficznym: duże domy 300-400 m² powstają w całym powiecie, nie tylko w Konstancinie.

Segment premium a rozkład rynku

<StatsTable caption=“Segmentacja rynku wg kubatury — kto buduje ile” headers={[“Segment”, “Kubatura”, “Liczba proj.”, “Udział %”, “Typ inwestora”]} rows={[ [“Mikro”, ”< 500 m³”, “122”, “6,9%”, “Mały dom, działka do 600 m²”], [“Standard”, “500–1 000 m³”, “801”, “45,0%”, “Dom rodzinny 4-5 pok.”], [“Komfort”, “1 000–1 500 m³”, “599”, “33,6%”, “Dom przestronny, 200-300 m²”], [“Premium”, “1 500–2 000 m³”, “212”, “11,9%”, “Dom premium, 300-400 m²”], [“Luxury”, ”> 2 000 m³”, “47”, “2,6%”, “Willa/rezydencja, >400 m²”], [“Razem”, ”—”, “1 781”, “100%”, ”—”], ]} numericCols={[2, 3]} highlight={5} source=“GUNB RWDZ — rozkład bucket kubatury, n=1781 z kubaturą” />

Łącznie segment premium + luxury (>1 500 m³) to 259 inwestycji — 14,5% rynku. To niszowy, ale wartościowy segment: dom premium 1 500-2 000 m³ kosztuje w budowie od 600 000 do 1 200 000 zł (bez działki i wykończenia), a willa >2 000 m³ — od 1 000 000 zł wzwyż.

Co z tego wynika dla inwestora premium

1. Rynek projektantów willi jest wąski — tylko 9 z 380 ma średnią powyżej 1 500 m³. W praktyce do segmentu premium w powiecie piaseczyńskim specjalizuje się garstka osób. Warto sprawdzić portfolio i referencje, zanim powierzysz projekt domu powyżej 300 m². Dobry punktem startowym jest baza RWDZ — projektant realizujący 20+ dużych domów w okolicy to sygnał doświadczenia.

2. Lider wolumenu (Kopyt) to nie lider premium. Tomasz Kopyt ma 210 projektów i dobrą średnią (1 140 m³), ale jego specjalnością jest skala. Jeśli chcesz projekt zindywidualizowanej willi, warto wybrać mniejszego projektanta o wyraźnej specjalizacji (np. Wielądek, Pietrzak).

3. Sprawdź dostępność projektanta przed podpisaniem umowy. Projektanci z top 5 premium mają zwykle wielomiesięczne kolejki — zwłaszcza w sezonie wiosennym. Koordynator budowy może pomóc w ocenie harmonogramu i doborze projektanta dostosowanego do Twojego budżetu i lokalizacji.

Pełny dataset do pobrania

Pełne dane projektantów dostępne jako CSV do pobrania. Każdy wpis zawiera imię i nazwisko projektanta, kubaturę, lokalizację i datę wpisu. Dane publiczne RWDZ/GUNB, licencja CC-BY 4.0.

Więcej o segmencie premium — w raporcie korytarz Konstancin-Lesznowola. Ogólny ranking projektantów powiatu — w pełnej analizie pozwoleń. Szukasz architekta pod projekt premium? — napisz do nas.