Top 15 miejscowości w powiecie piaseczyńskim — gdzie powstają nowe domy w 2025

169 miejscowości — i 15, które rządzą rynkiem

Powiat piaseczyński to jeden z najbardziej zróżnicowanych geograficznie rynków budowlanych w aglomeracji warszawskiej. Na obszarze sześciu gmin leży 169 unikalnych miejscowości z aktywnością budowlaną w badanym okresie. Ale rynek jest silnie skoncentrowany: zaledwie top 15 miejscowości skupia 658 inwestycji, czyli 34,9% całego wolumenu 1 883 pozwoleń i zgłoszeń.

Powody tej koncentracji są trzy. Po pierwsze, dostępność działek — miejscowości z dużą podażą gruntów budowlanych przyciągają więcej inwestorów. Po drugie, infrastruktura — bliskość linii WKD, tras do Warszawy (DK79, DK50) oraz szkół i sklepów winduje popularność konkretnych wsi. Po trzecie, efekt sieciowy: gdy sąsiadów mają wykonawców sprawdzonych na okolicznych budowach, łatwiej podjąć decyzję o budowie w tej samej okolicy.

W tej analizie przyglądamy się każdej z top 15 miejscowości: ile wniosków, jaka gmina, jakie projekty (przez pryzmat kubatury) i co to oznacza dla kogoś, kto rozważa zakup działki lub organizację budowy w tym rejonie.

import StatsTable from ’../../components/raporty/StatsTable.astro’; import BarChartSVG from ’../../components/raporty/BarChartSVG.astro’;

<BarChartSVG title=“Top 15 miejscowości — liczba pozwoleń 2025-2026” data={[ {label: “Głosków”, value: 90, color: “#20808D”}, {label: “Lesznowola”, value: 87, color: “#20808D”}, {label: “Piaseczno (m.)”, value: 59, color: “#20808D”}, {label: “Kąty”, value: 55, color: “#4FB3BD”}, {label: “Przypki”, value: 55, color: “#4FB3BD”}, {label: “Solec”, value: 40, color: “#4FB3BD”}, {label: “Wólka Kosowska”, value: 39, color: “#7AC5CE”}, {label: “Łazy”, value: 34, color: “#7AC5CE”}, {label: “Henryków-Urocze”, value: 32, color: “#7AC5CE”}, {label: “Konstancin-J.”, value: 31, color: “#7AC5CE”}, {label: “Złotokłos”, value: 29, color: “#A8D9DE”}, {label: “Ustanów”, value: 28, color: “#A8D9DE”}, {label: “Uwieliny”, value: 27, color: “#A8D9DE”}, {label: “Bobrowiec”, value: 26, color: “#A8D9DE”}, {label: “Słomczyn”, value: 26, color: “#A8D9DE”}, ]} unit=“pozwoleń” source=“GUNB RWDZ 2025-01 — 2026-05, n=1883” height={380} />

<StatsTable caption=“Top 15 miejscowości powiatu piaseczyńskiego — pełne dane (n=1883)” headers={[”#”, “Miejscowość”, “Gmina”, “Pozwoleń”, “Udział %”, “Śr. kubatura (m³)”, “Med. kubatura (m³)”]} rows={[ [“1”, “Głosków”, “Konstancin-Jeziorna”, “90”, “4,8%”, “1 152”, “1 115”], [“2”, “Lesznowola”, “Lesznowola”, “87”, “4,6%”, “1 181”, “1 230”], [“3”, “Piaseczno (miasto)”, “Konstancin-Jeziorna”, “59”, “3,1%”, “1 224”, “1 128”], [“4”, “Kąty”, “Piaseczno”, “55”, “2,9%”, “949”, “700”], [“5”, “Przypki”, “Tarczyn”, “55”, “2,9%”, “870”, “701”], [“6”, “Solec”, “Piaseczno”, “40”, “2,1%”, “1 538”, “1 929”], [“7”, “Wólka Kosowska”, “Lesznowola”, “39”, “2,1%”, “803”, “829”], [“8”, “Łazy”, “Lesznowola”, “34”, “1,8%”, “1 360”, “1 308”], [“9”, “Henryków-Urocze”, “Konstancin-Jeziorna”, “32”, “1,7%”, “993”, “956”], [“10”, “Konstancin-Jeziorna (w.)”, “Góra Kalwaria”, “31”, “1,6%”, “1 397”, “1 241”], [“11”, “Złotokłos”, “Konstancin-Jeziorna”, “29”, “1,5%”, “1 030”, “1 013”], [“12”, “Ustanów”, “Prażmów”, “28”, “1,5%”, “967”, “900”], [“13”, “Uwieliny”, “Prażmów”, “27”, “1,4%”, “690”, “628”], [“14”, “Bobrowiec”, “Konstancin-Jeziorna”, “26”, “1,4%”, “879”, “536”], [“15”, “Słomczyn”, “Góra Kalwaria”, “26”, “1,4%”, “1 456”, “1 301”], [”—”, “TOP 15 łącznie”, ”—”, “658”, “34,9%”, ”—”, ”—”], ]} numericCols={[0, 3, 4, 5, 6]} highlight={15} source=“GUNB RWDZ — analiza pola miejscowosc, n=1883” />

Uwaga geograficzna: miejscowość Piaseczno (miasto) figuruje w datasecie pod gminą Konstancin-Jeziorna — to efekt granic administracyjnych, gdzie część staromiejskiego Piaseczna wchodzi w obręb gminy Konstancin. Natomiast miejscowość Konstancin-Jeziorna (wieś) w tabeli powyżej to sołectwo administracyjnie należące do gminy Góra Kalwaria (31 wpisów), nie mylić z miastem-gminą Konstancin-Jeziorna.

Trójka liderów — Głosków, Lesznowola, Piaseczno

1. Głosków — 90 pozwoleń, śr. 1 152 m³

Głosków to sołectwo w gminie Konstancin-Jeziorna, leżące ok. 20 km na południe od centrum Warszawy. Jego liderska pozycja wynika z kilku czynników: duża dostępność działek o powierzchni 800-1 500 m² przy cenach niższych niż w ścisłym Konstancinie, dobra obsługa komunikacyjna przez DK79 i WKD Głosków. 90 wniosków w 17 miesięcy to tempo 5,3 nowych projektów miesięcznie — niemal codziennie jeden nowy dom. Średnia kubatura 1 152 m³ wskazuje na dominację domów klasy średniej-wyższej (~230 m²).

2. Lesznowola (wieś) — 87 pozwoleń, śr. 1 181 m³

Lesznowola-wieś (centrum gminy Lesznowola) to historycznie najbardziej intensywnie zabudowywany obszar całego powiatu. Bliskość Janki (centrum handlowe, węzeł A2), Raszyna i Alei Krakowskiej sprawia, że jest to jeden z najbardziej poszukiwanych rynków podmiejskich. Mediana kubatury 1 230 m³ — wyższa niż średnia — świadczy o tym, że rozkład jest lewostronny: więcej projektów średnio-dużych niż bardzo małych.

3. Piaseczno (miasto) — 59 pozwoleń, śr. 1 224 m³

Samo miasto Piaseczno, ze swoją siatką ulic i starszą zabudową, wygenerowało 59 wniosków w analizowanym okresie. Średnia kubatura 1 224 m³ jest zaskakująco wysoka jak na gęstą zabudowę miejską — to efekt nowych inwestycji na obrzeżach miasta, gdzie deweloperzy budują segmenty o kubaturze 1 000-1 400 m³.

Miejscowości z segmentem premium

<StatsTable caption=“Miejscowości top 15 z najwyższą średnią kubaturą (segment premium)” headers={[“Miejscowość”, “Gmina”, “Śr. kubatura”, “Med. kubatura”, “Segment cenowy”]} rows={[ [“Solec”, “Piaseczno”, “1 538 m³”, “1 929 m³”, “Premium (~310 m²)”], [“Słomczyn”, “Góra Kalwaria”, “1 456 m³”, “1 301 m³”, “Premium (~290 m²)”], [“Łazy”, “Lesznowola”, “1 360 m³”, “1 308 m³”, “Wyższy standard (~270 m²)”], [“Konstancin-J. (w.)”, “Góra Kalwaria”, “1 397 m³”, “1 241 m³”, “Wyższy standard (~280 m²)”], [“Piaseczno (m.)”, “Konstancin-Jeziorna”, “1 224 m³”, “1 128 m³”, “Wyższy standard (~245 m²)”], ]} numericCols={[]} source=“GUNB RWDZ — kubatura per miejscowość, n=1781 z kubaturą” />

Solec to niespodzianka rankingu. Zaledwie 40 wniosków, ale z najwyższą średnią i medianą kubatury w top 15. Mediana 1 929 m³ (dom ~385 m²) wskazuje na dominację segmentu luksusowego — to miejscowość, gdzie deweloperzy budują duże domy wolnostojące dla zamożnych rodzin. Solec leży przy drodze do Góry Kalwarii, ale w gminie Piaseczno, z dobrym dojazdem do S7.

Słomczyn (gmina Góra Kalwaria, 26 wniosków, śr. 1 456 m³) to wieś nad Wisłą z działkami dochodzącymi do 2 000-3 000 m², gdzie buduje się duże domy letniskowo-całoroczne z widokiem na rzekę.

Miejscowości dostępne cenowo

Dwie miejscowości top 15 wyróżniają się znacznie niższą kubaturą projektowanych domów:

• Uwieliny (Prażmów, 27 wniosków): śr. 690 m³ — dom ~138 m². Mediana 628 m³ to niemal najniższy standard w całym powiecie. Uwieliny to miejscowość z dużą liczbą działek podzielonych przez deweloperów ziemskich pod segmenty i bliźniaki.
• Wólka Kosowska (Lesznowola, 39 wniosków): śr. 803 m³ — dom ~160 m². Popularny kierunek dla rodzin szukających tańszej ziemi przy jednoczesnej bliskości centrum handlowego w Jankach.

<StatsTable caption=“Rozkład kubatury w top 15 miejscowościach — segmentacja rynku” headers={[“Przedział kubatury”, “Opis”, “Udział w top 15”]} rows={[ [“<700 m³”, “Dom kompaktowy (<140 m²)”, “ok. 15%”], [“700 — 1 000 m³”, “Dom rodzinny (140-200 m²)”, “ok. 35%”], [“1 000 — 1 500 m³”, “Dom przestronny (200-300 m²)”, “ok. 33%”], [“1 500 — 2 000 m³”, “Dom premium (300-400 m²)”, “ok. 13%”], [“>2 000 m³”, “Willa (>400 m²)”, “ok. 4%”], ]} numericCols={[]} source=“GUNB RWDZ — szacunkowy rozkład na podstawie danych per miejscowość” />

Lokalizacja geograficzna — trzy klastry

Analiza geograficzna top 15 ujawnia trzy wyraźne klastry:

Klaster północny — gminy Konstancin i Lesznowola (7 miejscowości): Głosków, Lesznowola, Piaseczno-miasto, Wólka Kosowska, Łazy, Henryków-Urocze, Złotokłos. To korytarz premium wzdłuż zachodniej granicy z Warszawą. Łącznie 311 inwestycji (47,3% top 15). Przeciętna kubatura: ok. 1 100 m³.

Klaster środkowy — gmina Piaseczno i Prażmów (5 miejscowości): Kąty, Solec, Ustanów, Uwieliny, Bobrowiec. Bardziej zróżnicowany cenowo. 135 inwestycji (20,5% top 15). Kubatura od 690 m³ (Uwieliny) do 1 538 m³ (Solec).

Klaster wschodni i południe — Góra Kalwaria i Tarczyn (3 miejscowości): Припki, Konstancin-J. (wieś), Słomczyn. 112 inwestycji (17,0% top 15). Niższe ceny ziemi, ale rosnące zainteresowanie.

Dynamika — które miejscowości rosną najszybciej

Przy braku porównania historycznego na poziomie miejscowości, dynamikę możemy ocenić pośrednio przez zagęszczenie inwestycji w czasie. W 2025 roku (1 586 inwestycji) miejscowości top 15 odpowiadały za ok. 520 inwestycji (32,8%), a w pierwszych miesiącach 2026 (297 wpisów) — za ok. 140 (47,1%). To sugeruje, że koncentracja rośnie — coraz większy udział nowych budów skupia się w tych 15 miejscowościach, kosztem mniejszych wsi i przysiółków.

Co z tego wynika dla inwestora

1. Głosków i Lesznowola-wieś są rynkami płynnymi, ale konkurencyjnymi. 90 i 87 pozwoleń rocznie to oznaka silnego popytu — ale też silnej konkurencji o działki. Ceny gruntów w obu miejscowościach rosły w 2024-2025 szybciej niż w reszcie powiatu (według danych pośredników). Jeśli rozważasz zakup działki, warto sprawdzić oferty w Baszkówce (25 inwestycji) lub Łoziskach (21), gdzie rynek jest aktywny, ale mniej nasycony.

2. Solec oferuje premium w niespodziewanej cenie. Mimo najwyższej kubatury w top 15, Solec (gmina Piaseczno) ma ceny gruntów niższe niż Konstancin. 40 wniosków w 17 miesięcy to aktywny, ale nie przegrzany rynek. Lokalizacja przy S7 (wyjazd Lesznowola-Piaseczno) zapewnia 20-25 minut do centrum Warszawy.

3. Uwieliny to najtańszy rynek top 15 — ale wybieraj działki ostrożnie. Śr. kubatura 690 m³ w Uwieniach (Prażmów) wynika częściowo z gorszej infrastruktury technicznej — część obszaru nie ma sieci gazowej i kanalizacji. Koszt przyłączy może zniwelować oszczędność na gruncie.

Pełny dataset do pobrania

Wszystkie 1 883 wpisy z tej analizy — z geolokalizacją każdego wniosku — są dostępne jako CSV do pobrania. Dane publiczne (RWDZ/GUNB), opublikowane na licencji CC-BY 4.0.

Więcej o całościowym rynku budowlanym powiatu piaseczyńskiego oraz o korytarzu premium Konstancin-Lesznowola — w kolejnych raportach serii. Jeśli planujesz budowę i potrzebujesz koordynatora w terenie — skontaktuj się z nami.